二号站手机app_探市 | 解码狮山学位房的入手法则

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  乐居买房苏州 家长们都想让自己的孩子上一个好学校,在高新区狮山房地产市场,学位房的话题经久不衰。狮山的哪些学校好?带学位的二手房都有哪些特点?哪类房源性价比高?本期我们将一一为您揭秘。相关阅读》》探市 | 近10个新盘疯狂收割下,狮山二手房怎样了?

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  狮山版块优质学校排名

  90年代起,狮山摇身一变成为“高富帅”。作为高新区的核心版块,区域内龙湖、金鹰、美罗、绿宝、泉屋等商业扎堆,繁华程度在苏州数一数二。除此之外,这里还是无数学子求学的天堂。苏州名气较高的学校,除了园区“星”字开头的学校,就是新区“新”字开头的学校,如新区实验小学、新区实验中学、新区一中等等。

  为了能一目了然,我们也将狮山版块内认可度较高的学校进行了汇总: 

(以上内容为编辑手动整理 若有遗漏欢迎补充)

  表格当中,小学阶段我们列出的5所学校,在狮山乃至整个新区都比较出名。其中,新区实验小学规模最大,一共分有4个小区,其本部暨新区实验小学金山路校区最受家长好评;狮山实验小学分为2个校区,其本部狮山实验小学馨泰校区口碑也还可以,不过据说该校作业较多,学习压力较大;枫桥中心小学有两所分校,分校区别不大。如果非要将5所学校进行排名,可分为3类:

  第一梯队:新区实验小学

  第二梯队:狮山实验小学、枫桥中心小学

  第三梯队:新升实验小学、金色小学

  初中阶段的新区实验中学也值得说一说,据了解,在很多家长看来,这是新区最好的初中,这所学校的规模也很大,共有4个校区,本部是金山路校区,如果能进本部金山路校区很不错。新区一中(初中部)常年被新区实验中学压在身后,但其实这几年他们的中考成绩也还不错。新区二中最近两年风头强劲,都快能跟一中(初中部)叫板了。排名如下:

  第一梯队:新区实验中学金山路校区

  第二梯队:新区一中、新区二中、新区实验中学马运路校区

 02

  学位划分和学位房的那些事儿

  新区的学位划分非常复杂,学位所对应的学位房也是非常多,那我们就复杂的事情简单说,从梯队的角度拆分,大致分为4个梯队。

  【梯队一】

  1.最优质:苏州新区实验小学(金山路校区) 苏州新区实验中学(金山路校区)

  2020年施教区范围:狮山新苑(含狮山花园、阳光公寓)、锦华苑、锦丽苑、锦宁阁、锦昌苑、挹翠华庭、姑苏花苑、和乐家园、汇豪国际。

 施教区内房源特点:双实验的学区房,多为老小区,区域房源房龄基本在15-20年,以老小区和拆迁房居多。如狮山新苑、和乐家园最小63平米两房,总价近400多万;锦华苑、挹翠华庭等商品房比较新,房龄10年左右,大户型为主;锦丽苑、锦宁阁最小户型57平米,挂牌价约6万/平米,总价350万左右。

  有人预测,容积率低至1.2的狮山“顶豪”狮山村地块项目的学区正是双实验学区。狮山村地块于今年7月1日由苏高新竞得,拟建42栋6F住宅,从目前公示的17栋住宅的户型图来看,项目的部分产品为6F洋房。项目住宅地块要求面积不低于160平米,装标不低于1800元/平米,阳台全封闭。有中介表示,没有8位数的预算根本拿不下一套。

  2.苏州新区实验小学(珠江路校区) 苏州新区实验中学(金山路校区)

  2020年施教区范围:狮山天街生活广场、荷澜庭、山景玉园。

  施教区内房源特点:这一组合的学位房狮山天街生活广场、荷澜庭撑起了狮山版块房价的“天花板”,房源总价多在700-1200万不等,单价基本在5-6.3万/平米左右,即便是最小户型100平米左右也要600万以上。新区实小珠江路校区周边的山水樾澜庭已于今年8月清盘,约1300万/套。

 【梯队二】

  1.苏州高新区实验小学(竹园路校区) 苏州高新区实验中学(金山路校区)

 2020年施教区范围:狮山峰汇、雅阁花园、金龙花园、狮山丽舍、玉华花园、淮海街49-1号1幢(供电宿舍)、玉山苑、狮山峰尚、农业局宿舍、人民银行宿舍。

  施教区内房源特点:这一片区内二手房挂牌价约4万/平米起步。淮海街49-1号1幢(供电宿舍)这些房源房龄达20年左右,挂牌户型面积80-106平米,均价也达到了4.9万/平米,入手一套400万左右。

  2.狮山实验小学(馨泰校区) 苏州高新区实验中学(金山路校区)

 2020年施教区范围:百合花公寓、嘉多利花园、名城花园、嘉多利花园(吴宫丽都)、御花园、御庭国际、保利雅苑、新地国际公寓、名尚花苑。

  施教区内房源特点:狮山实验小学口碑较好,与新区实验中学金山路校区组合是个不错的选择,施教区内二手房均价在4-5万/平米左右。

  这附近的安邦地块由于拿地较早(2014年拿地),地价非常便宜8978元/平,迟迟未开盘。有人预测安邦项目对标苏州高新区实验小学(馨泰校区)&苏州高新区实验小学(竹园路校区) 苏州高新区实验初级中学金山路校区,不过未交房前还不承诺学区。

  3.苏州高新区实验小学(滨河路校区) 苏州高新区实验中学(金山路校区)

 2020年施教区范围:狮山丽舍、狮山路75号(狮山峰汇、狮山峰尚)、金龙花园、狮山路59-1号1幢(人民银行宿舍)、玉山苑、玉华花园、滨河路851号1-3幢(农业局宿舍)、永和村、滨河路1088号(金河国际)、沁怡家园、喜年生活广场1-3幢(喜年广场住宅区)。

 施教区内房源特点:新区实验小学滨河路校区和新区实验中学金山路校区施教区内二手房挂牌价在4万/平米左右,区域内有60平米左右的小户型,也有160以上的大户型,选择面较广。

  4.苏州新区实验小学(金山路校区) 苏州高新区实验中学(马运路校区);

 2020年施教区范围:滨河花园、美之苑、何山花园、名都花园、今日家园、科技学院江枫园、金枫苑、曙光苑、曙光村。

 施教区内房源特点:这一施教区内的房源挂牌价约3-4万/平米,像拆迁小区单价会比较低,3万/平米左右。美之苑多为大户型,200平米左右单价3.5万/平米左右,总价偏高。江枫园则都是1500万-1900万左右的园林别墅。

  5. 苏州新区实验小学(竹园路校区) 新区一中(初中部)

 2020年施教区范围:香缇华苑、星韵花园、黄山村、中建八局安装公司、文翰华苑、心着华庭、招商学府1872。

 施教区内房源特点:新区实验小学竹园路校区和新区一中施教区内的房源多为次新房,星韵花园挂牌均价3.8万/平米、香缇华苑约5万/平米,心着华庭约4-5万/平米,且100平米以上大户型多;招商学府1872有70平米左右的小户型,挂牌约5万/平米。

  已清盘的保利月映庭,在售的上瑞阁、铂湾澜庭项目预测在这一施教区内。上瑞阁还有一批房源计划后期加推,建面约107-146平米,装修交付,还限价,预计又是一波抢。铂湾澜庭在售建筑面积约118-220平米大平层,均价39000元/平米。

  【梯队三】

  1. 狮山实验小学(馨泰校区) 新区一中(初中部)

 2020年施教区范围:馨泰花苑、名馨花园、吴甸园、雅韵花园、秀水苑、万道尊品、玉山广场。

 施教区内房源特点:商品房居多,挂牌均价在4-5.5万/平米。

  2.狮山实验小学(竹园校区) 新区一中(初中部)

  2020年施教区范围:佳兆业悦峰、君地风华、新创竹园、竹园路189号(新区白领生活馆)、今创启园、香港时光花苑、悦峰花园。

 施教区内房源特点:二手次新房居多,挂牌均价在3-4万/平米。据悉,新盘大华春和景明雅园距离这两所学校近,项目已首次开盘,推出叠墅与洋房产品,其中叠墅建筑面积约269、298平米,均价57100元/平米;洋房建筑面积99-170平米、260-347平米,均价47000元/平米。当天房源推出148套房源,现场认购115套。需要注意,未交房前还不能承诺学区。

  3.新升实验小学 新区一中(初中部)

 2020年施教区范围:新升新苑、世纪花园、汾湖路199号(灏景天下)、天都花园、新升村未动迁户、明星村(西马市)。

 施教区内房源特点:挂牌均价在2-3万/平米。

  4.枫桥中心小学(寒山校区/塔园小区) 新区实验中学(马运路校区)

  塔园校区2020年施教区范围:枫舟苑、格林花园、恒达清水园、枫津新村、东浜新苑(银宾苑)、玉锦花园、姚桥新苑、誉融生活广场住宅区(津西新天地)、名门世嘉花园(狮山名门)。

 寒山校区2020年施教区范围:时代花园、佳林花苑(大地之歌)、马浜花园、悦景馨苑、枫景颐庭、张步新村、天之运花园。

 施教区内房源特点:枫桥中心小学和新区实验中学施教区内房源单价挂牌价在2.5-3.5万/平米左右,其中枫景颐庭2.3-4.3万/平米均有,单价跨度较大,主力户型130平米左右;狮山名门100-170平米户型都有,单价区间3.5-4.5万/平米。

  【梯队四】

  1.金色小学 新区一中(初中部)

  2020年施教区范围:万枫家园、金色家园、阳光假日新苑、竹园路328号(狮山当代MOMA)。

 施教区内房源特点:这一施教区内的老旧小区整体挂牌价均在2.8万/平米左右,竹园路328号(狮山当代MOMA)房源较新,均价3.5万/平米,挂牌户型在100平米左右。

  2.枫桥实验小学 新区二中

 2020年施教区范围:怡馨花园、枫津大街、河畔人家、富康新村、祥华苑、长江路475号499号(建鑫大厦)、支津村、西津桥市镇。

  施教区内房源特点:这一施教区内二手房挂牌量不多,均价在1.9-3万/平米。

  当前狮山的二手房,越是有顶级学校的加持,周边越繁华,所对应的价格就越高。版块内部分次新房虽然学区优质,但整体户型偏大,这就导致总价高;老旧小区虽学区优质,又有小户型,但无奈房龄高,一般都是20年左右的。新房方面,狮山版块现有运河时代、滨河四季云庭、大华春和景明、上瑞阁、运河铂湾澜庭这5盘在售,户型同样偏大,而且一房难求。

  小户型、老旧房源、超高的总价到底能接受哪一种,要根据自身需求来判断。总之,我们建议预算300-400万的,如果只考虑学区,交通等配套,选择老小区的小户型,性价比显然更高;其次,有些次新房有少量小户型,带装修而且全新未住人,可以直接拎包入住,可以尝试捡漏。如果除了学区还对生活品质有要求,预算600万以上,可以选择狮山天街生活广场、荷澜庭等小区,也可着重关注一下新房市场。

  *本文内容为编辑手动整理,若有遗漏欢迎补充。

  部分内容来自链家,详细学区划分可咨询各学校,未交房前不承诺学区,内容仅供参考。

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