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  本期话题:相关资料显示,截止目前苏州二手房挂牌量已逼近10万套,相当于年初的2.5倍,在这样高库存的背景下,二手房的去化令人担忧,关于二手房降价的消息也是层出不穷。那么,以“抗跌”著称的星海学区房降了吗?星海学区房最近成交如何?现阶段买星海学区房要注意什么?乐居苏州《楼市超链接》栏目组采访了专注星海学区房交易长达5年的高级置业顾问张浒,三问星海学区房。

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  问1:星海学区房降价了吗,成交价最低和最高的分别是哪个小区?

  答:星海学区房一般分为单学区跟双学区两种,单学区是指星海中学学区,双学区是指星海小学加星海中学学区,今天我重点说说双学区。从双学区今年整体房价走势来看,稍微有一些下降,但是从成交行情来看,学区没有用过的房子其实浮动并不大,部分今年或者18年、19年用过学区的房子,存在价格下调的现象。

  从目前的成交价格来看,我们统计的最便宜一套应该是师惠花苑46平的一套小户型,今年8月份的成交价大概372万,因为面积低于54平,仅供参考;湖左岸今年7月份成交了一套313平的,成交价格1530万,这套房子是星海双学区里面成交价最高的一套。

  公寓类型中,苏州中心目前应该是整个星海学区房里面总价最低的一个,苏州中心9号一套58平的房子今年11月份成交价399万,而我们今年4月份成交了一套苏州中心8号的同户型,成交价是457万,苏州中心9号那套399万的因为不满两年,可能还有些增值税,但是都加上价格与457万还是有些差距。其实能看到,星海学区房价格上还是有一些调整的。

  上面所提到的成交基本上是学区没有用过的,其实今年3月份我有成交一套湖左岸三期的149平三房,因为房东第九年用过学区,所以最后成交价格是686万,不管从当时或者现在来看,价格确实算比较低的,现在市面上湖左岸二期,三期没有用过学区的要800多万,用过学区的大概在750万上下。所以说,是有一些降价的星海学区房,但是整体浮动还是比较小的,单价上变化并不是很大。

图片来源:星海学校官网

  问2、最近购买星海学区房的购房者多不多?

  答:与往年相比,今年9月份不是特别的多,但是真正进入到10月份以后,一个国庆节过后,我们基本上有将近20套的星海学区房有成交,所以整体来看的话,10月份其实是有回暖一些。我们有统计从1月份到10月份的一个网签数据,星海双学区房保持每个月12套房子左右的成交,其实还是比较稳定的一个数据,但是相比去年成交还是少了接近一半。

  1-9月份星海带看量也不是很多,尤其是疫情过后,由于小区的一些管控,基本上没有什么带看,一直到到6月份以后才稍微好一点,从9月份开始有好转,进入10月份带看量明显有提升,一直到11月份都是蛮好的。

  从今年复工以后到九、十月份,其实手上是有一些星海学区的客户的,但是大部分客户还是持观望的态度,他们这个时候手上虽然有些资金,但是不太敢盲目的下决定,可能想等到年底或者是明年初看看房产的一些真正的情况再下手。

  10月份之后,其实有些家长还是想尽早做决定,因为也要到年底了,手上的事情也比较多,或者是感觉价格上也不会有往下的一些浮动,这个时候有些客户还是下手了。其实现在学区没有用过的房子,价格上基本上变化不大,而且经过10月和11月成交以后,你会发现没有用过学区的房子,市场上其实并不是非常多了。

  问3、现阶段买星海学区房有哪些需要注意的地方?

  答:如果说要买星海学区房,我这边给大家提个醒,第一个就是购买学区房的时候一定要先确认好你们去看的,或者是中介公司带你们看的那些房子到底是不是星海的学区,这是第一个要确认的。我前面说到的星海单学区其实只有星海中学,它是没有星海小学的,像韶山花园、铂金公寓、凤凰公寓、天翔花园,或者都市花园的东区等都是星海单学区的。所以说你们看房的时候一定要把这些小区提前在网上查一查,哪些是单学区,哪些是双学区。

  其次就是,看好房子以后,决定购买的时候,或者是付订金、意向金之前,最好能让中介公司陪您去查一下学区到底有没有使用过,这个是非常重要的,不然你一旦定下来,然后再去查学区的话,就比较被动。因为从去年5年转9年这个学区新政策出来以后,很多业主也不知道自己房产到底是不是使用过学区,所以说在买之前一定要先自己确定好,然后再去定这个房产,避免一些不必要的麻烦。

  特别鸣谢本期嘉宾:张浒,信义房屋湖左岸店高级置业顾问,专注星海学区房交易长达5年。联系方式:15151527716(微信同号)

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